来源：刚需探房
2023-01-30 11:42:14
新年过完，水一篇楼市看法，在经历了去年楼市低迷后，目前的看空行情持续高涨，正好来聊聊。
01
(相关资料图)
人口情况
最近国家统计局发布的：2022年末全国人口为14.11亿人，比上年末减少85万人，首次出现负增长。
对于人口的话题，持续了很长一段时间，对于楼市经常流传一句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。
可以说负增长的出现，更加印证了未来楼市的低迷。
对此看看福州，统计局发布的数据，目前只有2021年的数据：
从出生人口来看，福州在2017年高峰后，这几年逐年下跌，2021年依然没有逆转趋势，2015年底放开二胎后，带来一波人口小高峰，并没有维持太久，而且下滑的幅度也非常大。
相比于出生人口，再看看官方的一个数据，户籍人口变化，数据如下：
从数据来看，2021年福州增长较多，不过分化很严重，福州全量增长7.9W，其中五区达到7W。
部分八县出现负增长，其中台江区从下跌变成上涨，鼓楼区更是比往年多了1W+。
至于为何2021年数据会如此出彩？
结合当时环境，2021年初福州放开落户，楼市回暖，可以说直接带来了一波落户高峰。
所以数据也很好的体现了这一点，当然从数据走势来看，福州除了能吸引外来人口落户外，还有很大一部分是靠八县等人口。
从出生人口，户籍人口，其实可以发现在未来人口确定下跌的背景下，拼的就是吸引人口的能力。
福州靠着放开落户吸引了一部分，当然未来要如何持续，依然是难题。
不过在强省会政策后，对于福州的未来，即便面对人口下滑的背景，影响也不会太大，后续靠着自身的政策等吸引，真正受影响的反而是周边县市。
当然对于人口的话题，目前够吸睛，不过从短期影响来看，依然没有宣传的大，从购房周期来看，主力军集中在25-45岁，按年份推算是1978-1998。
对于出生人口，借鉴网络数据：
1963-1970：婴儿潮
1985-1989：回声潮
这两个时间点是出生人口的高峰，按目前的时间推算，回声潮是部分主力军，当然它们在40左右，相当于2025-2029年，改善的置换需求会有一个小高峰。
可以说按周期推算，短时间内人口的影响并不大，更多的在于预期的影响，特别是在楼市遇冷后，这个影响会更加放大。
综上，福州对于人口的下滑，自身虽然算不上发展很好，不过在省内的政策红利，在未来预计会更明显，可以说不管短时间，还是长时间，福州受到的影响并没有想象的大。
02
土地市场
人口完了后，看看土地供应，对于福州的土拍，去年算是非常典型的一年，供应量下滑，成交低迷，国企兜底。
对于2023年的楼市，从供应量来说，之前也盘点过，除了部分区域的存量盘外，新盘的供应全部集中在国企身上。
这些兜底的地块，目前上市的数量还是0。
当然即便频繁兜底，福州的供应量也是分化严重，整体总量相比前几年也是下滑明显。
除了供应量下滑外，从目前福州市场来看，能够供应的地块也非常清晰，2023年能够供应的地块，基本如下：
1、市中心继续上海西这样的旧改，推出高容积率地块
2、东区剩下三远，南二环剩下高湖村
3、城南义序周边依然还有较大面积棚户区
对于供应量来说，其实真正会受到市场关注的，其实并不多，在上海西新村也是底价成交后，后续的旧改最大的问题还是能否出让成功。
至于东区，虽然竞品无数，不过大部分地块也都供应，三远的吸引力也不高，南二环北园东升待售，高湖村短期内还是难题。
可以预见，今年福州的土拍市场，供应量和优势地块，都不会太多。
综上，2023年的土地供应，亮点预计不会太多，供应量也不会改变，对于市场而言，库存压力有一定缓解。
03
楼市政策
人口，土地看完，短期的政策，目前来看福州的楼市，虽然去年也持续调控放松，不过力度都偏小。
目前最大的关注，福州的首套利率是否会持续下跌，破4%。
对于政策，主要还是在于全国，在经历去年的大范围楼市遇冷，持续调控，烂尾潮、疫情反复后。
今年的目标也很明确：稳经济 促发展 强信心。
虽然很简短，不过还是很贴合现状，在外围环境不理想的情况下，近年持续的储蓄加大，提前还贷频发，可以说在基本面上，确实需要信心+稳定。
至于楼市的政策，目前基本面还是稳，房住不炒还在。
可以预计，短期内政策虽然是放松，但是不会过头。
当然目前局面，是否能平稳过渡，难度还是偏大。
04
总结瞎猜
水完，瞎猜一下，2023年的福州楼市，总结就是：相对平稳，情况比去年好。
至于其他方面，大体跟去年差距不大：
1、交房维权频繁，房企债务不会立刻解决
2、土拍继续兜底，楼面价等不会变化太大
3、国企新盘上市，开启大力度促销优惠
4、强省会推进，福州继续发力虹吸
5、楼市去化平稳，短时间出现小幅回暖
至于板块方面，五四北金山，库存压力进一步减弱，南二环的新盘上市，去库存情况会强于东区，三江口等外围板块，还是没戏。
整体来说，稳中向好，等待突发大礼包。
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